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Nebenkosten (auch Betriebskosten) sind Kosten, die zusatzlich zu den eigentlichen Kosten (Miete) anfallen.

Im Mietverhaltnis sind Nebenkosten beispielsweise Abgaben fur Strom, Wasserversorgung, Entwasserung, Betriebskosten fur Aufzuge, Strassenreinigung, Mullabfuhr, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Hauswart und Heizung. Die Nebenkosten sind jahrlich abzurechnen. Die Grundlage fur die Abrechnung ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV § 1 Betriebskosten / BetrKV § 2 Aufstellung der Betriebskosten).

BetrKV § 1 Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentumer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstuck oder durch den bestimmungsmassigen Gebrauch des Gebaudes, der Nebengebaude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstucks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentumers oder Erbbauberechtigten durfen mit dem Betrag angesetzt werden, der fur eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden konnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehoren nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebaudes erforderlichen Arbeitskrafte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter personlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten fur die gesetzlichen oder freiwilligen Prufungen des Jahresabschlusses und die Kosten fur die Geschaftsfuhrung (Verwaltungskosten),

2. die Kosten, die wahrend der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmassigen Gebrauchs aufgewendet werden mussen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mangel ordnungsgemass zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

BetrKV § 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden offentlichen Lasten des Grundstucks, hierzu gehort namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung,

hierzu gehoren die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebuhren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsuberlassung von Wasserzahlern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschliesslich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschliesslich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwasserung,

hierzu gehoren die Gebuhren fur die Haus- und Grundstucksentwasserung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht offentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwasserungspumpe;

4. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschliesslich der Abgasanlage, hierzu gehoren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Uberwachung und Pflege der Anlage, der regelmassigen Prufung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschliesslich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsuber-lassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschliesslich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehoren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Uberwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder

c) der eigenstandig gewerblichen Lieferung von Warme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehoren das Entgelt fur die Warmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehorigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstatten, hierzu gehoren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsruckstanden in der Anlage, die Kosten der regelmassigen Prufung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhangenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehoren die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berucksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwarmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder

b) der eigenstandig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehoren das Entgelt fur die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehorigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeraten, hierzu gehoren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsruckstanden im Innern der Gerate sowie die Kosten der regelmassigen Prufung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhangenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berucksichtigt sind, oder

b) bei der eigenstandig gewerblichen Lieferung von Warme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berucksichtigt sind, oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berucksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

hierzu gehoren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Uberwachung und Pflege der Anlage, der regelmassigen Prufung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschliesslich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Strassenreinigung und Mullbeseitigung,

zu den Kosten der Strassenreinigung gehoren die fur die offentliche Strassenreinigung zu entrichtenden Gebuhren und die Kosten entsprechender nicht offentlicher Massnahmen; zu den Kosten der Mullbeseitigung gehoren namentlich die fur die Mullabfuhr zu entrichtenden Gebuhren, die Kosten entsprechender nicht offentlicher Massnahmen, die Kosten des Betriebs von Mullkompressoren, Mullschluckern, Mullabsauganlagen sowie des Betriebs von Mullmengen-erfassungsanlagen einschliesslich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebaudereinigung und Ungezieferbekampfung,

zu den Kosten der Gebaudereinigung gehoren die Kosten fur die Sauberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebaudeteile, wie Zugange, Flure, Treppen, Keller, Boden-raume, Waschkuchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehoren die Kosten der Pflege gartnerisch angelegter Flachen einschliesslich der Erneuerung von Pflanzen und Geholzen, der Pflege von Spielplatzen einschliesslich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Platzen, Zugangen und Zufahrten, die dem nicht offentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung,

hierzu gehoren die Kosten des Stroms fur die Aussenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebaudeteile, wie Zugange, Flure, Treppen, Keller, Bodenraume, Waschkuchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung,

hierzu gehoren die Kehrgebuhren nach der massgebenden Gebuhrenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berucksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

hierzu gehoren namentlich die Kosten der Versicherung des Gebaudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschaden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung fur das Gebaude, den Oltank und den Aufzug;

14. die Kosten fur den Hauswart,

hierzu gehoren die Vergutung, die Sozialbeitrage und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentumer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart fur seine Arbeit gewahrt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schonheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgefuhrt werden, durfen Kosten fur Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

In einem neuen Urteil vom 23. Februar 2000 (AZ: 15 S 9348/99, WM 2000, 258) hat das LG Munchen I folgende Tatigkeiten den typischen Hausmeisterarbeiten zugeordnet:

1. Haus-, Treppen- und Strassenreinigung

2. Reinigung von Burgersteigen, technischen Raumen, Lichtschachten, Aussenanlagen

3. Uberwachung und Bedienung der Zentralheizung

4. Uberwachen von Aufzugen

5. Schliessen der nicht zu den Wohnungen gehorenden Fenstern

6. Auswechseln defekter Gluhlampen/Leuchtstoffrohren

7. Leerung der Mulltonnen und Papierkorbe

8. Durchfuhrung kleinerer Reparaturen (unter Hinweis auf Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Auflage 1997, RdNr. 4132).

Dagegen sind folgende Tatigkeiten verwaltungsbezogen und zahlen daher nicht zu den Hausmeisterarbeiten:

1. Instandhaltung der Aussenanlagen

2. Pflege des Maschinenparks

3. Uberwachen des Bauzustandes, der Warmemesser, der Schornsteinfeger, der Treppenhauser und der laufenden Wartungsvertrage;

4. Anschaffung einheitlicher Namensschilder.

15. die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehoren die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmassigen Prufung ihrer Betriebsbereitschaft einschliesslich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt fur eine nicht zu dem Gebaude gehorende Antennenanlage sowie die Gebuhren, die nach dem Urheberrechtsgesetz fur die Kabelweitersendung entstehen, oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehoren die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebuhren fur Breitbandkabelanschlusse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen fur die Waschepflege,

hierzu gehoren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Uberwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmassigen Prufung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berucksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten,

hierzu gehoren Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

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Kategorie:Wohnungsmarkt Kategorie:Schuldrecht